個人事業主やフリーランスで家を買おうとすると、住宅ローン審査が不安になる人は多いと思います。
会社員なら源泉徴収票で年収がわかりやすい一方、個人事業主は売上、経費、所得、確定申告、事業年数など、見られるポイントが少し複雑です。
実際、わが家でも妻が個人事業主だったため、住宅ローン審査に影響しないか心配していました。
結論からいうと、個人事業主でも住宅ローンに通る可能性はあります。
ただし、会社員と比べると、収入の安定性や所得の見られ方が慎重になることがあります。
国土交通省の民間住宅ローン実態調査でも、金融機関が融資時に考慮する項目として、年収、勤続年数、返済負担率、雇用形態、健康状態、担保評価などが挙げられています。個人事業主の場合は、会社員以上に「安定して返済できるか」を説明できる準備が重要です。
この記事では、個人事業主は住宅ローンに通りにくいのか、審査で見られるポイント、通りやすくするために準備したいことをわかりやすく解説します。
個人事業主は住宅ローンに通りにくい？
個人事業主は、会社員に比べると住宅ローン審査が慎重に見られやすいです。
理由は、収入の安定性を判断しにくいからです。
会社員の場合は、勤務先、勤続年数、雇用形態、源泉徴収票などから、ある程度安定した収入を見込みやすいです。
一方、個人事業主の場合は、毎年の売上や所得が変動しやすく、事業の継続性も見られます。
たとえば、次のような点が確認されやすくなります。
- 事業を何年続けているか
- 所得が安定しているか
- 確定申告をきちんとしているか
- 赤字や大幅な所得減がないか
- 税金の滞納がないか
- 借入希望額に対して所得が足りているか
- 他の借入が多くないか
- 事業用の借入があるか
つまり、個人事業主だから無理というより、収入の安定性をどう証明できるかが大事になります。
住宅ローン審査で見られるのは「売上」ではなく「所得」
個人事業主が特に注意したいのは、住宅ローン審査で見られやすいのは「売上」ではなく「所得」だという点です。
国税庁は、事業所得の金額について「総収入金額−必要経費＝事業所得の金額」と説明しています。
つまり、年間売上が800万円あっても、経費を差し引いた所得が300万円なら、住宅ローン審査では所得300万円をベースに見られる可能性があります。
売上800万円
− 経費500万円
＝ 事業所得300万円個人事業主は節税のために経費をしっかり計上することがあります。
これは事業上は自然なことですが、住宅ローン審査では所得が低く見える原因になります。
そのため、家を買う予定があるなら、数年前から住宅ローンを意識した確定申告をしておくことが重要です。
個人事業主の住宅ローン審査で見られる主なポイント
1. 所得の安定性
個人事業主の住宅ローン審査では、直近の所得だけでなく、数年分の所得推移を見られることがあります。
たとえば、次のようなケースでは審査が慎重になりやすいです。
- 直近1年だけ所得が高い
- 前年は黒字だが、その前は赤字
- 所得の増減が大きい
- 開業して間もない
- 事業内容が変わったばかり
- 収入源が特定の取引先に偏っている
一方で、数年にわたって安定した所得がある場合は、個人事業主でも説明しやすくなります。
2. 事業年数
事業をどのくらい続けているかも見られやすいポイントです。
開業してすぐの場合、まだ事業の継続性を判断しにくいため、住宅ローン審査では慎重に見られることがあります。
特に、会社員から独立したばかりの人は注意が必要です。
会社員時代の年収が高くても、独立後の所得実績がまだ少ないと、審査では今後の安定性を説明する材料が不足しやすくなります。
3. 確定申告書の内容
個人事業主の場合、確定申告書は非常に重要です。
金融機関は、確定申告書を通じて所得、経費、事業の安定性などを確認します。
特に見られやすいのは次のような点です。
- 事業所得の金額
- 売上の推移
- 経費の内容
- 青色申告か白色申告か
- 赤字の有無
- 専従者給与の有無
- 借入金や利息の有無
- 税金の滞納がないか
確定申告書は、単なる税務書類ではなく、住宅ローン審査では収入を証明する重要な資料になります。
4. 返済負担率
個人事業主でも会社員でも、返済負担率は重要です。
返済負担率とは、年収や所得に対して、年間のローン返済額がどれくらいあるかを示す割合です。
【フラット35】では、すべての借入に関して、年収400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は35％以下という基準があります。ここには住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、分割払いやリボ払いなども含まれます。
個人事業主の場合、所得が低く見えると、同じ借入額でも返済負担率が高くなります。
たとえば、所得300万円で年間返済額90万円なら、返済負担率は30％です。
年間返済額90万円 ÷ 所得300万円 ＝ 返済負担率30％所得を低く抑えすぎると、住宅ローンの借入可能額が下がることがあります。
5. 信用情報
個人事業主でも、信用情報は重要です。
住宅ローン審査では、クレジットカード、ローン、分割払い、リボ払い、キャッシングなどの利用状況が確認されることがあります。
特に注意したいのは、次のような支払い遅れです。
- クレジットカード
- スマホ本体の分割払い
- 車ローン
- カードローン
- 事業用カード
- リボ払い
- キャッシング
個人事業主の場合、事業用と個人用の支払いが混ざりやすい人もいます。
住宅ローンを考えるなら、個人の信用情報に影響する支払い遅れは避けるべきです。
6. 税金や社会保険料の滞納
個人事業主は、会社員と違って自分で税金や社会保険料を管理する場面が多いです。
そのため、次のような未納・滞納があると審査で不利になる可能性があります。
- 所得税
- 住民税
- 国民健康保険料
- 国民年金
- 事業税
- 消費税
住宅ローン審査では、納税証明書などを求められることがあります。
税金や社会保険料の支払い状況は、早めに整理しておきましょう。
個人事業主が住宅ローンで不利になりやすいケース
1. 所得を低く申告している
個人事業主で一番注意したいのが、所得を低く申告しているケースです。
節税のために経費を多く計上していると、手元にお金が残っていても、住宅ローン審査上の所得は低く見えます。
住宅ローン審査では、実際の生活感覚よりも、確定申告書上の所得が重要になります。
「売上はあるのにローンが伸びない」という場合、所得が低く見られている可能性があります。
2. 開業して間もない
開業して1年未満、または確定申告の実績が少ない場合も、審査が慎重になりやすいです。
金融機関としては、その事業が今後も継続して収入を生み出せるかを判断しにくいからです。
独立直後に家を買いたい場合は、会社員時代の源泉徴収票、開業後の売上実績、契約書、取引先との継続契約など、説明材料を多めに準備した方がよいです。
3. 所得の変動が大きい
個人事業主は年によって所得が変わりやすいです。
ただ、住宅ローン審査では安定性が重視されます。
たとえば、次のような推移だと慎重に見られやすいです。
| 年度 | 所得 |
|---|---|
| 1年前 | 700万円 |
| 2年前 | 250万円 |
| 3年前 | 赤字 |
直近の所得が高くても、過去に大きく落ち込んでいる場合、安定性の説明が必要になります。
4. 事業用借入が多い
事業用の借入が多い場合も注意が必要です。
事業用の借入は、金融機関によって見方が異なりますが、返済負担や事業の安定性に関係することがあります。
また、個人名義で事業資金を借りている場合は、住宅ローン審査に影響する可能性があります。
設備投資、運転資金、カードローン、ビジネスローンなどがある場合は、事前に整理しておきましょう。
5. 税金の滞納がある
個人事業主は、自分で税金を納める必要があります。
そのため、所得税や住民税、国民健康保険料などの滞納があると、住宅ローン審査で不利になる可能性があります。
家を買う前に、納税状況を必ず確認しましょう。
個人事業主が住宅ローンに通りやすくするポイント
1. 確定申告書を整える
個人事業主にとって、確定申告書は住宅ローン審査の中心資料です。
家を買う予定があるなら、少なくとも数年前から、住宅ローン審査を意識した申告をしておくと安心です。
ポイントは次の通りです。
- 売上だけでなく所得を意識する
- 経費を過度に大きくしすぎない
- 赤字を避ける
- 収入の安定性を示せるようにする
- 申告書の控えを保管する
- e-Taxの受信通知なども残す
- 税金の未納をなくす
もちろん、実態と違う申告をするべきではありません。
大事なのは、事業実態に合った正確な申告をしつつ、住宅ローンでは所得が見られることを理解しておくことです。
2. 借入額を攻めすぎない
個人事業主の場合、会社員よりも審査が慎重になることがあります。
そのため、借入希望額を攻めすぎないことも大切です。
「通るかどうか」だけでなく、「家を買った後も無理なく返せるか」を重視しましょう。
特に、次の支出も見込んでおく必要があります。
- 所得税
- 住民税
- 国民健康保険料
- 国民年金
- 事業経費
- 設備更新費
- 売上が落ちた年の備え
- 家の固定資産税
- 修繕費
会社員よりも収入の波が出やすいからこそ、住宅ローンの返済額には余裕を持たせたいところです。
3. 手元資金を残す
個人事業主は、売上が一時的に落ちることがあります。
そのため、住宅ローンを組むときは、頭金を入れすぎて手元資金を減らしすぎないことも大切です。
頭金を多く入れると借入額は下がりますが、手元資金が減ります。
個人事業主の場合、事業資金と生活資金の両方を考える必要があります。
できれば、次のような資金は残しておきたいです。
- 生活費の数か月分
- 税金の支払い分
- 事業経費の予備費
- 住宅の予備費
- 家具家電・引っ越し費用
- 売上が落ちたときの備え
家を買った後に資金が足りなくなり、カードローンやリボ払いに頼ると、家計が一気に苦しくなります。
4. 税金・社会保険料の支払いを整理する
住宅ローン審査前には、税金や社会保険料の支払い状況を確認しましょう。
個人事業主は、納税証明書を求められることがあります。
滞納がある場合は、早めに解消しておくべきです。
「あとで払えばいい」ではなく、住宅ローン審査前にはきれいにしておきたいポイントです。
5. 他の借入を減らす
個人事業主が住宅ローンを組むときは、他の借入も整理しましょう。
特に注意したいのは次の借入です。
- 車ローン
- 残クレ
- カードローン
- リボ払い
- 事業用ローン
- クレジットカードの分割払い
- キャッシング
【フラット35】でも、自動車ローンや教育ローン、カードローン、分割払い、リボ払いなどは、総返済負担率に含まれるとされています。
住宅ローンの前に他の借入を増やすと、借入可能額が下がることがあります。
6. 複数の金融機関に相談する
個人事業主の住宅ローン審査は、金融機関によって見られ方が異なります。
A銀行では厳しくても、B銀行では相談しやすいことがあります。
特に個人事業主の場合は、最初から一つの銀行に絞るより、複数の選択肢を持っておく方が安心です。
相談先としては、次のような候補があります。
- メガバンク
- 地方銀行
- 信用金庫
- ネット銀行
- 住宅金融支援機構系のフラット35
- 住宅会社提携ローン
- 取引実績のある金融機関
個人事業主の場合、事業で付き合いのある金融機関に相談しやすいケースもあります。
夫婦の一方が個人事業主の場合はどうする？
わが家のように、夫婦の一方が個人事業主というケースもあります。
この場合、考え方はいくつかあります。
1. 会社員側の単独ローンにする
夫婦の一方が会社員で、もう一方が個人事業主の場合、会社員側の収入だけで住宅ローンを組む方法があります。
この方法のメリットは、審査が比較的シンプルになることです。
ただし、会社員側の年収だけで希望額を借りられるかがポイントになります。
借入額が足りない場合は、予算を見直す必要があります。
2. 収入合算を検討する
個人事業主の収入も含めて借入可能額を増やしたい場合は、収入合算を検討することがあります。
ただし、個人事業主の収入をどの程度合算できるかは、金融機関によって異なります。
確定申告書の所得、事業年数、収入の安定性などが見られるため、会社員の給与収入と同じようには扱われないことがあります。
3. ペアローンを検討する
夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローンという選択肢もあります。
ただし、個人事業主側も審査対象になります。
そのため、個人事業主側の所得や事業年数、信用情報が見られます。
ペアローンは住宅ローン控除を夫婦それぞれで使える可能性がある一方、団信や返済責任、将来の働き方の変化なども慎重に考える必要があります。
個人事業主が住宅ローン審査前に準備したい書類
金融機関によって必要書類は異なりますが、個人事業主は次のような書類を求められることがあります。
| 書類 | 確認される内容 |
|---|---|
| 確定申告書 | 所得・事業内容・収入推移 |
| 青色申告決算書・収支内訳書 | 売上・経費・利益の内訳 |
| 納税証明書 | 税金の納付状況 |
| 課税証明書 | 所得の確認 |
| 事業用通帳 | 売上入金や資金の流れ |
| 開業届 | 事業開始時期 |
| 取引先との契約書 | 継続的な売上見込み |
| 源泉徴収票 | 副業・兼業・前職収入がある場合 |
| 本人確認書類 | 申込者確認 |
| 物件資料 | 土地・建物の審査 |
特に確定申告書や納税証明書は、早めに準備しておくとスムーズです。
個人事業主に向いている住宅ローンの考え方
個人事業主だからといって、住宅ローンを諦める必要はありません。
ただし、会社員と同じ感覚で「借りられるだけ借りる」のは危険です。
個人事業主の場合は、次の考え方が大切です。
- 借入額を攻めすぎない
- 所得の波を前提にする
- 手元資金を厚めに残す
- 税金支払い時期を考慮する
- 事業資金と生活資金を分ける
- 住宅ローン以外の借入を減らす
- 複数の金融機関を比較する
- 家を買う数年前から確定申告を整える
特に、売上の波がある仕事をしている人は、良い年の収入だけで住宅ローンを考えない方が安全です。
個人事業主が住宅ローンで後悔しやすいパターン
パターン1：節税しすぎて借入可能額が伸びない
経費を多く計上して所得を抑えていると、住宅ローン審査では所得が低く見えます。
その結果、希望額まで借りられないことがあります。
節税そのものは悪いことではありません。
ただし、家を買う予定があるなら、住宅ローン審査では所得が重要になることを知っておくべきです。
パターン2：開業直後に家を買おうとして苦戦する
独立したばかりの時期は、住宅ローン審査が慎重になりやすいです。
事業の継続性や所得の安定性をまだ証明しにくいからです。
将来的に独立を考えているなら、家を買うタイミングと独立のタイミングは慎重に考えた方がよいです。
パターン3：手元資金を減らしすぎる
個人事業主は、売上が落ちる月や税金の支払い月があります。
そのため、頭金を入れすぎて貯金が少なくなると、家を買った後に資金繰りが苦しくなることがあります。
会社員以上に、生活防衛資金と事業資金を残す意識が必要です。
パターン4：夫婦で収入合算して借りすぎる
夫婦の一方が個人事業主の場合、収入合算やペアローンで借入額を増やせることがあります。
ただし、個人事業主側の収入が将来も安定するとは限りません。
借りられる額ではなく、片方の収入が落ちても返せるかを考えておくと安心です。
家を買う予定がある個人事業主が早めにやるべきこと
家を買う予定があるなら、個人事業主は早めに準備した方がいいです。
特に重要なのは次の5つです。
1. 確定申告書を整理する
↓
2. 所得の推移を確認する
↓
3. 税金・社会保険料の未納をなくす
↓
4. 他の借入を減らす
↓
5. 複数の金融機関に相談する家を買う直前に慌てるより、2〜3年前から住宅ローンを意識しておくとかなり違います。
特に、所得の見せ方は1年で急に整えにくいです。
個人事業主の場合は、住宅ローンも「準備期間」が大切です。
まとめ：個人事業主でも住宅ローンは通る。ただし準備が大事
個人事業主は、会社員に比べると住宅ローン審査が慎重に見られやすいです。
ただし、個人事業主だから住宅ローンに通らないわけではありません。
実際に、わが家も妻が個人事業主だったため不安はありましたが、結果的には住宅ローン審査に通りました。
大切なのは、所得、確定申告、事業年数、税金の支払い、他の借入、手元資金をきちんと整理しておくことです。
最後にポイントをまとめます。
- 個人事業主でも住宅ローンに通る可能性はある
- ただし会社員より収入の安定性を慎重に見られやすい
- 見られるのは売上ではなく所得
- 事業所得は「総収入金額−必要経費」で計算される
- 確定申告書や納税証明書が重要になる
- 所得を低く抑えすぎると借入可能額が伸びにくい
- 開業直後や赤字があると審査が慎重になりやすい
- 税金や社会保険料の滞納は避ける
- 手元資金は会社員以上に厚めに残したい
- 夫婦の一方が個人事業主なら、単独ローン・収入合算・ペアローンを比較する
個人事業主にとって、住宅ローンは少し不安が大きいテーマです。
でも、何を見られるのかを知って準備しておけば、必要以上に怖がる必要はありません。
家を買う予定があるなら、まずは確定申告書、所得、借入状況、手元資金を整理し、早めに金融機関へ相談してみましょう。