家を買うタイミングと転職のタイミングが重なると、かなり悩みます。
「住宅ローン審査前に転職しても大丈夫？」
「転職直後でも住宅ローンは組める？」
「事前審査に通った後なら転職してもいい？」
「退職日を少し伸ばした方がいいの？」
このような不安を持つ人は少なくありません。
結論からいうと、転職は住宅ローン審査に影響する可能性があります。
住宅ローン審査では、年収だけでなく、勤続年数、雇用形態、勤務先、返済負担率、信用情報、健康状態、物件の担保評価などが総合的に見られます。国土交通省の令和7年度調査でも、金融機関が融資時に考慮する項目として「年収」「勤続年数」「返済負担率」「担保評価」などが高い割合で挙げられています。
ただし、転職したら絶対に住宅ローンが組めないわけではありません。
大切なのは、どのタイミングで転職するのか、転職後の収入や雇用条件をどう証明できるのかです。
この記事では、転職が住宅ローン審査に与える影響と、家を買う前後で注意したいタイミングをわかりやすく解説します。
転職すると住宅ローン審査に影響する？
転職すると、住宅ローン審査に影響する可能性があります。
理由は、金融機関が住宅ローン審査で「今後も安定して返済できるか」を重視するからです。
住宅ローンは、数千万円を20年、30年、35年と長期間かけて返済する借入です。
そのため、金融機関は現在の年収だけでなく、次のような点を確認します。
- 収入は安定しているか
- 今後も継続して働けそうか
- 勤務先に安定性があるか
- 雇用形態は安定しているか
- 転職によって年収が下がっていないか
- 試用期間中ではないか
- 返済負担率が高すぎないか
国土交通省の調査では、令和7年度の融資審査項目として、完済時年齢、健康状態、借入時年齢、年収、勤続年数、返済負担率、担保評価などが9割以上の金融機関で考慮されています。
つまり、転職によって勤続年数が短くなったり、収入証明が取りにくくなったりすると、審査が慎重になることがあります。
転職直後でも住宅ローンは組める？
転職直後でも、住宅ローンを組める可能性はあります。
ただし、転職直後は審査が慎重になりやすいです。
特に次のような場合は、金融機関から追加資料を求められたり、希望額より借入可能額が下がったりすることがあります。
- 転職して数か月しか経っていない
- 試用期間中
- 年収が下がっている
- 異業種へ転職した
- 正社員から契約社員・業務委託になった
- 転職後の給与実績が少ない
- 賞与実績がまだない
- 前職との関連性が薄い
一方で、転職直後でも比較的説明しやすいケースもあります。
- 同業種への転職
- キャリアアップ転職
- 年収が上がっている
- 大手企業・安定企業への転職
- 資格職・専門職としての転職
- 雇用契約書や内定通知書で年収見込みを示せる
- 試用期間が終わっている
つまり、「転職したかどうか」だけでなく、転職の中身が重要です。
住宅ローン審査で勤続年数はどれくらい必要？
勤続年数の見方は、金融機関によって異なります。
国土交通省の調査では、金融機関の勤続年数に関する回答として「1年以上」「2年以上」「3年以上」などの区分が示されています。令和7年度調査の回答では、勤続年数について「1年以上」とする回答が最も多く、ほかに「2年以上」「3年以上」などもあります。
ただし、これはあくまで金融機関側の審査基準の傾向です。
実際には、次のような要素も合わせて見られます。
| 見られやすい点 | 内容 |
|---|---|
| 勤続年数 | 転職後どれくらい働いているか |
| 転職理由 | キャリアアップか、収入減を伴う転職か |
| 業種の継続性 | 同業種・同職種か |
| 雇用形態 | 正社員か、契約社員か、自営業か |
| 年収見込み | 前職より上がるか下がるか |
| 給与実績 | 給与明細を何か月分出せるか |
| 賞与実績 | 賞与込みの年収を証明できるか |
| 試用期間 | 本採用前かどうか |
「勤続1年未満だから絶対に無理」とは言い切れません。
ただし、勤続年数が短いほど、審査で説明材料が必要になりやすいと考えた方がよいです。
フラット35なら転職直後でも使える？
転職直後の人が検討しやすい選択肢として、【フラット35】があります。
【フラット35】の公式条件では、申込時の年齢、国籍・永住資格、総返済負担率、資金使途、借入額、借入期間などの利用条件が示されています。総返済負担率については、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下とされています。
ただし、【フラット35】なら必ず通るという意味ではありません。
総返済負担率には、住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いやリボ払いなども含まれます。
そのため、転職直後で勤続年数の条件が比較的気になる人でも、次のような点は確認されます。
- 年収を証明できるか
- 返済負担率が基準内か
- 他の借入が多くないか
- 信用情報に問題がないか
- 物件が技術基準に合っているか
- 申込要件を満たしているか
「転職直後だからフラット35なら大丈夫」と決めつけず、金融機関や住宅会社に早めに相談することが大切です。
転職のタイミング別｜住宅ローンへの影響
転職が住宅ローンに与える影響は、タイミングによって変わります。
ここはかなり重要です。
1. 家探し前に転職する場合
家探し前に転職する場合は、比較的リスクを整理しやすいです。
まだ住宅ローンの事前審査を受けていない段階なので、転職後の年収や勤続年数を前提に資金計画を立てられます。
ただし、転職直後は収入証明が少ないため、住宅ローン審査が慎重になることがあります。
この場合は、次の準備をしておきましょう。
- 雇用契約書
- 内定通知書
- 給与条件通知書
- 転職後の給与明細
- 前職の源泉徴収票
- 転職理由の整理
- 試用期間の有無
- 賞与見込みの確認
家探し前に転職した場合は、焦って物件を決めるより、まずは住宅ローンの事前審査で借入可能額を確認した方が安全です。
2. 住宅ローン事前審査前に転職する場合
事前審査前に転職する場合も、まだリカバリーしやすいです。
ただし、転職後すぐに事前審査を出すと、金融機関によっては収入の安定性を慎重に見られます。
特に注意したいのは、試用期間中です。
試用期間中の場合、正式採用後に改めて審査した方がよいと言われることもあります。
事前審査前に転職するなら、次の順番が安全です。
転職
↓
雇用条件・給与条件を確認
↓
試用期間の扱いを確認
↓
給与明細を数か月分そろえる
↓
住宅ローン事前審査急いでいる場合でも、金融機関に「転職直後であること」を正直に伝えて相談した方がよいです。
3. 事前審査後に転職する場合
一番注意したいのが、事前審査後の転職です。
事前審査に通ったからといって、その後の転職が問題ないとは限りません。
住宅ローンは、本審査や融資実行前にも状況を確認されることがあります。
事前審査時点では前職の収入や勤務先で通っていても、本審査時点で転職していれば、審査前提が変わります。
この場合、次のようなことが起こる可能性があります。
- 本審査で追加資料を求められる
- 再審査になる
- 借入可能額が下がる
- 金利条件が変わる
- 融資承認が遅れる
- 最悪の場合、審査に通らない
そのため、事前審査後に転職予定がある場合は、必ず金融機関や住宅会社に相談しましょう。
「事前審査に通ったから黙っていても大丈夫」と考えるのは危険です。
4. 本審査前に転職する場合
本審査前の転職は、かなり慎重に考えるべきタイミングです。
本審査では、収入、勤務先、雇用形態、健康状態、物件評価、信用情報などが詳しく確認されます。
このタイミングで勤務先が変わると、審査の前提が変わります。
特に注文住宅では、土地契約や工事請負契約が進んでいることもあります。
本審査でつまずくと、土地や建物の契約にも影響する可能性があります。
本審査前に転職する可能性があるなら、次の点を確認しましょう。
- いつ退職するのか
- いつ入社するのか
- 試用期間はあるのか
- 転職後の年収はいくらか
- 雇用形態は変わるのか
- 給与明細を何か月分出せるか
- 本審査を転職前に進められるか
- 融資実行まで現職に在籍している必要があるか
ここは個別判断になるため、自己判断で進めない方が安全です。
5. 本審査後・融資実行前に転職する場合
本審査に通った後でも、融資実行前の転職は注意が必要です。
住宅ローンは、審査に通った時点で終わりではありません。
実際に融資が実行されるまでに、勤務先や収入状況の確認が入ることがあります。
特に注文住宅では、本審査から融資実行まで時間が空くことがあります。
その間に転職すると、金融機関から再確認や再審査を求められる可能性があります。
理想を言えば、住宅ローンの融資実行が終わるまでは、大きな勤務先変更は避けた方が安全です。
ただし、どうしても転職せざるを得ない事情がある場合は、早めに金融機関へ相談しましょう。
住宅ローン審査前後に転職してはいけない？
転職してはいけない、ということではありません。
住宅ローンのためだけに、無理に今の会社に残り続ける必要があるとは限りません。
ただし、住宅ローン審査の流れを考えると、転職のタイミングには注意が必要です。
特に避けたいのは、次のようなケースです。
- 事前審査後に黙って転職する
- 本審査直前に退職する
- 融資実行前に転職する
- 正社員から業務委託に変わる
- 年収が大きく下がる
- 試用期間中に本審査を出す
- 転職予定を金融機関に伝えない
転職そのものより、審査時点の申告内容と実態が変わることが問題になりやすいです。
住宅ローンでは、勤務先や収入が審査の前提になります。
その前提が変わるなら、早めに相談することが大切です。
退職日を伸ばしてもらうのはあり？
現実的には、住宅ローンの本審査や融資実行のタイミングに合わせて、退職日を調整する人もいます。
特に、次のような状況では、退職日を少し後ろにずらせないか相談することがあります。
- 本審査がもうすぐ終わる
- 融資実行日が近い
- 転職先の入社日を調整できる
- 現職と円満に退職交渉できる
- 住宅ローンの審査前提を変えたくない
ただし、注意点もあります。
退職日調整は、会社との合意が前提です。
無理に在籍だけ残してもらったり、実態と異なる説明をしたりするのは避けるべきです。
また、会社に「住宅ローンのために退職日を伸ばしたい」と伝えるかどうかは慎重に考えた方がいいです。
職場によっては、個人的な事情を話しすぎることで、かえって不利な扱いを受ける可能性もゼロではありません。
悪質な職場で、退職時期の相談をきっかけに嫌がらせや不利益な扱いを受けた場合は、記録を残し、外部窓口に相談することも選択肢です。厚生労働省は、職場のトラブルに関する相談や情報提供を行う「総合労働相談コーナー」を案内しています。
東京労働局の案内でも、解雇、労働条件、募集・採用、いじめ・嫌がらせ、セクシュアルハラスメント等を含む労働問題について相談を受けるとされています。
会社にどこまで言うべき？
住宅ローンのために退職日を調整したい場合、会社にどこまで事情を話すかは悩ましいところです。
基本的には、必要以上に細かく話す必要はありません。
たとえば、次のような伝え方が考えられます。
家庭の手続きの関係で、可能であれば退職日を〇月末に調整できないか相談させてください。
引き継ぎに支障が出ないよう、業務整理は責任を持って進めます。「住宅ローン審査があるので」「銀行の確認があるので」と詳しく言うかどうかは、会社との関係性次第です。
信頼できる上司や人事であれば相談してもよいかもしれません。
ただし、経営者や上司との関係が悪い場合、個人的な事情を詳しく話しすぎるのは慎重に考えた方がよいです。
大切なのは、次の3つです。
- 嘘をつかない
- 必要以上に個人情報を話しすぎない
- 退職日調整は会社との合意で行う
住宅ローンのためとはいえ、勤務実態や在籍状況を偽るような対応は避けましょう。
転職前に住宅ローンを進める場合の注意点
転職前に住宅ローンを進める場合は、現職の収入・勤務先を前提に審査が進むことがあります。
そのため、審査中に転職予定があるなら、金融機関へ確認することが重要です。
特に注意したいのは、次のタイミングです。
| タイミング | 注意点 |
|---|---|
| 事前審査前 | 転職予定を含めて相談する |
| 事前審査後 | 勝手に転職しない |
| 本審査前 | 勤務先変更は大きな影響が出やすい |
| 本審査後 | 融資実行まで油断しない |
| 融資実行前 | 在籍・収入状況の変化に注意 |
転職予定があるのに、現職の情報だけで審査を進めると、後から問題になる可能性があります。
金融機関に伝えるべきか迷ったら、住宅会社経由ではなく、できれば金融機関にも直接確認した方が安心です。
転職後に住宅ローンを組む場合の準備
転職後に住宅ローンを組むなら、次の資料を準備しておくとスムーズです。
- 雇用契約書
- 内定通知書
- 労働条件通知書
- 給与明細
- 賞与見込み資料
- 前職の源泉徴収票
- 現職の在籍証明書
- 会社案内や勤務先情報
- 試用期間の有無がわかる書類
金融機関によって求められる書類は異なります。
ただ、転職直後は「これからの収入が安定している」と説明する材料が少ないため、出せる資料はできるだけそろえておくとよいです。
転職で住宅ローン審査に影響しやすいケース
転職が特に影響しやすいのは、次のようなケースです。
年収が下がる転職
転職によって年収が下がる場合、借入可能額に影響する可能性があります。
住宅ローン審査では、年収に占める年間返済額の割合である返済負担率が見られます。【フラット35】では、年収400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は35％以下という基準があります。
年収が下がると、同じ借入額でも返済負担率が上がります。
そのため、転職後の年収が下がる場合は、借入希望額を見直す必要が出ることがあります。
雇用形態が変わる転職
正社員から契約社員、派遣社員、業務委託、個人事業主になる場合も注意が必要です。
国土交通省の調査では、審査項目として雇用形態も挙げられています。
雇用形態が変わると、収入の安定性の見られ方が変わることがあります。
特に業務委託や個人事業主になる場合は、会社員時代の年収ではなく、確定申告後の所得や事業継続性が見られやすくなります。
異業種への転職
同業種・同職種への転職であれば、キャリアの継続性を説明しやすいです。
一方で、まったく異なる業界・職種への転職は、収入の安定性を慎重に見られることがあります。
もちろん、異業種転職が悪いわけではありません。
ただし、住宅ローン審査の直前・途中で異業種に転職する場合は、説明材料を準備した方がよいです。
試用期間中
試用期間中は、正式採用前と見られることがあります。
金融機関によっては、本採用後の審査を勧められることもあります。
試用期間中に住宅ローンを申し込む場合は、雇用契約書や労働条件通知書で、雇用条件や本採用の見込みを説明できるようにしておきましょう。
転職しても住宅ローン審査でプラスに見られやすいケース
一方で、転職が必ずマイナスになるわけではありません。
次のような転職は、説明しやすい場合があります。
- 同業種・同職種への転職
- 年収アップを伴う転職
- 正社員としての転職
- 大手企業・安定企業への転職
- 専門職・資格職としての転職
- 前職からキャリアの一貫性がある
- 試用期間が終わっている
- 転職後の給与実績がある
特に、年収が上がり、雇用条件が安定している転職であれば、金融機関に説明しやすくなります。
ただし、それでも審査のタイミングによっては追加資料が必要になることがあります。
転職予定がある人が家を買う前にやるべきこと
転職予定がある人は、家探しを始める前に次のことを確認しましょう。
1. 住宅ローンの事前審査を早めに受ける
まずは、今の状態でどのくらい借りられるのかを確認しましょう。
ただし、転職予定がある場合は、現職前提での審査結果をそのまま信じすぎないことが大切です。
転職後に条件が変わる可能性があるなら、事前審査の段階で相談しておきましょう。
2. 転職予定を金融機関に相談する
転職予定があるなら、金融機関や住宅会社に相談しましょう。
「まだ確定していないから言わなくていい」と考えるのは危険です。
特に、退職日や入社日が決まっている場合は、審査に影響する可能性があります。
3. 借入額を攻めすぎない
転職が絡む場合は、借入額を攻めすぎない方が安全です。
年収が上がる予定でも、最初の1年は賞与が満額出ないこともあります。
また、転職後は生活リズムや働き方が変わり、想定外の支出が増えることもあります。
住宅ローンは、ギリギリ通る額ではなく、転職後の生活にも余裕を持てる額にしたいところです。
4. 他の借入を増やさない
転職前後は、車ローン、残クレ、カードローン、リボ払いなどを増やさないようにしましょう。
住宅ローン審査では、他の借入も含めた総返済負担率が見られます。【フラット35】でも、自動車ローン、教育ローン、カードローン、分割払い、リボ払いなどが総返済負担率に含まれるとされています。
転職で勤続年数が短くなっているうえに、他の借入まで増えると、審査はさらに慎重になります。
5. 信用情報をきれいにしておく
転職によって審査が慎重になりやすいからこそ、信用情報はきれいにしておきたいです。
クレジットカードやローンの支払い遅れ、スマホ本体の分割払いの遅れ、リボ払い、キャッシングなどには注意しましょう。
CICでは、本人がインターネットで信用情報を開示する方法を案内しています。過去の支払い状況が不安な人は、住宅ローン審査前に確認しておくと安心です。
転職と住宅ローンで後悔しやすいパターン
パターン1：事前審査後に転職して本審査で止まる
事前審査に通った後、「もう大丈夫だろう」と思って転職すると、本審査で追加確認が入ることがあります。
特に、現職の年収や勤務先を前提に事前審査が通っていた場合、転職によって前提が変わります。
このパターンは、土地契約や請負契約が進んでいるとかなり焦ります。
パターン2：転職後の年収見込みで考えすぎる
転職後に年収が上がる予定でも、初年度は賞与が満額出ないことがあります。
また、転職先の働き方が合わず、想定より早く再転職を考える可能性もあります。
住宅ローンは長期の返済なので、「転職後は年収が上がるはず」だけで借入額を増やすのは危険です。
パターン3：退職日調整を会社に相談して揉める
住宅ローンのために退職日を少し伸ばしたいと相談する人もいます。
ただ、職場によっては、退職を申し出た時点で態度が変わることもあります。
信頼できる会社ならよいですが、悪質な経営者や上司の場合、個人的な事情を話したことがトラブルのきっかけになる可能性もあります。
退職日を調整する場合は、感情的に話すのではなく、引き継ぎ計画や退職希望日を整理して、淡々と相談する方が安全です。
パターン4：転職予定を隠して審査を進める
転職予定を隠して審査を進めるのは避けましょう。
住宅ローン審査では、勤務先や収入が重要な前提になります。
その前提が変わることを知っていながら伝えないと、後から問題になる可能性があります。
不安がある場合は、金融機関に正直に相談した方が安全です。
まとめ：転職は住宅ローン審査に影響する。だから順番が大事
転職すると、住宅ローン審査に影響する可能性があります。
ただし、転職したら必ず住宅ローンが組めないわけではありません。
大切なのは、転職のタイミング、転職後の年収、雇用形態、勤続年数、収入証明、金融機関への相談です。
最後にポイントを整理します。
- 転職は住宅ローン審査に影響する可能性がある
- 勤続年数は多くの金融機関で見られる項目
- 転職直後でも住宅ローンを組める可能性はある
- 同業種・年収アップ・正社員転職なら説明しやすい
- 事前審査後、本審査前、融資実行前の転職は特に注意
- 退職日を伸ばす場合は会社との合意が前提
- 会社に事情を話しすぎるかどうかは慎重に判断する
- 転職予定を隠して審査を進めるのは避ける
- 他の借入や信用情報も整理しておく
- 迷ったら金融機関に早めに相談する
家を買うことも、転職することも、人生の大きな選択です。
どちらも大事だからこそ、焦って進めるより、順番を整理しておくことが大切です。
住宅ローンのために無理に今の会社へ残る必要があるとは限りません。
でも、転職のタイミングひとつで審査が変わることはあります。
家を買う予定があるなら、転職前後の住宅ローン審査は、早めに金融機関へ相談しながら進めましょう。