住宅ローンを調べていると、「保証料」という言葉を見かけることがあります。
ただ、初めて家を買う人にとっては、
「保証料って何？」
「誰のために払うお金なの？」
「払えばローンを肩代わりしてもらえるの？」
「保証料なしの住宅ローンの方が得なの？」
と、かなりわかりにくい項目です。
結論からいうと、住宅ローンの保証料とは、保証会社に保証してもらうために支払う費用です。
ただし、ここで勘違いしてはいけないのは、保証料は借りる人を守るための保険ではないということです。万一返済できなくなったとき、保証会社が金融機関へ残債を支払う仕組みですが、借りた人の返済義務がなくなるわけではありません。住信SBIネット銀行も、保証料は返済不能時に保証会社が金融機関へ借入残金を支払うための対価であり、保証会社を利用していても借入金の支払い義務がなくなるわけではないと説明しています。
この記事では、住宅ローンの保証料とは何か、どのくらいかかるのか、一括前払い型と金利上乗せ型の違い、保証料なし住宅ローンの注意点までわかりやすく解説します。
住宅ローンの保証料とは？
住宅ローンの保証料とは、住宅ローンを借りるときに、保証会社へ支払う費用です。
昔は住宅ローンを借りるときに連帯保証人を求められることもありましたが、現在は保証会社を利用する形が多くなっています。
簡単にいうと、次のような仕組みです。
住宅ローン利用者
↓ 保証料を支払う
保証会社
↓ 万一返済できない場合、金融機関へ返済
金融機関ただし、保証会社が金融機関へ返済した場合でも、利用者の借金が消えるわけではありません。
今度は、金融機関ではなく保証会社に対して返済義務が残ることになります。
つまり、保証料は借りる人の返済を免除するためのお金ではなく、金融機関側の貸し倒れリスクを減らすための費用と考えるとわかりやすいです。
保証料は誰のためのお金？
保証料は、名前だけ見ると「自分を保証してくれるお金」のように感じます。
しかし実際には、金融機関が安心して住宅ローンを貸すための仕組みに近いです。
住宅ローンは数千万円単位の大きな借入です。
金融機関から見ると、借りた人が返済できなくなったときのリスクがあります。
そこで、保証会社が間に入り、一定の保証をすることで、金融機関は住宅ローンを貸しやすくなります。
その保証会社に支払う費用が、保証料です。
住宅ローンの保証料はいくら？
住宅ローンの保証料は、金融機関や保証会社、借入金額、返済期間、支払い方法によって変わります。
auじぶん銀行の解説では、住宅ローン保証料の相場は「借入金額の2％以内」が目安とされ、借入金額や返済期間、支払方法によって変わると説明されています。
たとえば、借入額ごとにざっくり見ると、次のようなイメージです。
| 借入額 | 保証料2％の場合の目安 |
|---|---|
| 2,000万円 | 約40万円 |
| 3,000万円 | 約60万円 |
| 4,000万円 | 約80万円 |
| 5,000万円 | 約100万円 |
もちろん、これはあくまで目安です。
実際の保証料は、金融機関ごとに異なります。
住宅ローンを比較するときは、金利だけでなく、保証料や融資手数料まで含めて確認する必要があります。
保証料の支払い方法は主に2種類
住宅ローンの保証料には、大きく分けて2つの支払い方法があります。
| 支払い方法 | 特徴 |
|---|---|
| 一括前払い型・外枠方式 | 借入時に保証料をまとめて払う |
| 金利上乗せ型・内枠方式 | 保証料相当分を金利に上乗せして毎月払う |
auじぶん銀行も、住宅ローンの保証料の支払い方法として「一括前払い型（外枠方式）」と「金利上乗せ型（内枠方式）」の2種類を説明しています。
一括前払い型・外枠方式とは？
一括前払い型とは、住宅ローンを契約するときに、保証料をまとめて支払う方法です。
たとえば、3,000万円を借りて保証料が60万円なら、住宅ローン契約時に60万円を支払うイメージです。
一括前払い型のメリット
一括前払い型のメリットは、毎月返済額を抑えやすいことです。
保証料を最初に払っているため、金利上乗せ型のように毎月の返済額に保証料分が乗りません。
三井住友信託銀行も、一括前払い方式は「毎月の返済額を抑えたい場合」に選ばれることが多いと説明しています。
また、繰上げ返済や一括返済をした場合に、保証料の一部が戻ることがあります。auじぶん銀行も、一括前払い型では繰上げ返済や一括返済を行うと保証料の一部が返金されると説明しています。
一括前払い型のデメリット
一括前払い型のデメリットは、契約時にまとまった現金が必要になることです。
家を買うときは、保証料以外にも多くの諸費用がかかります。
- 事務手数料
- 印紙代
- 登記費用
- 火災保険料
- 地震保険料
- 引っ越し費用
- 家具・家電
- カーテン・照明
- 外構費
保証料を一括で払った結果、手元資金が大きく減ると、家を買った後の生活が苦しくなる可能性があります。
金利上乗せ型・内枠方式とは？
金利上乗せ型とは、住宅ローンの金利に保証料相当分を上乗せして、毎月返済と一緒に支払う方法です。
たとえば、本来の金利が0.7％で、保証料分として0.2％上乗せされる場合、実際の適用金利は0.9％になるイメージです。
auじぶん銀行の解説でも、金利上乗せ型は契約時に保証料を一括で払わず、住宅ローンの適用金利に上乗せして支払う方式で、金融機関によって異なるものの年0.2％程度の上乗せが一般的とされています。
金利上乗せ型のメリット
金利上乗せ型のメリットは、初期費用を抑えられることです。
住宅ローン契約時に数十万円〜100万円近い保証料をまとめて払わなくてよいため、手元資金を残しやすくなります。
三井住友信託銀行も、金利上乗せ方式は「手元資金を温存したい場合」に選ばれることが多いと説明しています。
特に注文住宅では、家が完成するまでに追加費用が出やすいです。
外構費、照明、カーテン、家具家電、引っ越し費用などを考えると、初期費用を抑えて手元資金を残す判断が合う人もいます。
金利上乗せ型のデメリット
金利上乗せ型のデメリットは、毎月返済額と総返済額が増えやすいことです。
保証料を金利に含めて長期間支払うため、返済期間が長いほど総額が大きくなる可能性があります。
auじぶん銀行も、金利上乗せ型は一括前払い型に比べて毎月返済額や完済までの支払総額が大きくなる点、また繰上げ返済や一括返済をしても一括前払い型のような保証料返還がない点をデメリットとして挙げています。
保証料なしの住宅ローンもある
最近は、保証料なしの住宅ローンもあります。
たとえば、ネット銀行や一部の住宅ローンでは、保証料0円と表示されていることがあります。
住信SBIネット銀行も、すべての金融機関が保証会社の利用を必要としているわけではなく、保証会社を利用しない住宅ローンでは保証料を支払う必要がないと説明しています。
また、【フラット35】では保証人は不要で、借入時に別途保証料を支払う必要もないと公式FAQで案内されています。
ただし、保証料なしだから必ず安いとは限りません。
保証料がない代わりに、融資手数料が高めに設定されている住宅ローンもあります。
そのため、住宅ローンを比較するときは、次の3つをセットで見る必要があります。
- 金利
- 保証料
- 融資手数料
保証料と融資手数料の違い
保証料と混同しやすいのが、融資手数料です。
| 項目 | 支払先 | 内容 |
|---|---|---|
| 保証料 | 保証会社 | 保証会社に保証してもらうための費用 |
| 融資手数料 | 金融機関 | 住宅ローン手続きに対して金融機関へ払う手数料 |
保証料は保証会社に対する費用です。
一方、融資手数料は金融機関に対する手続き費用です。
住宅ローンによっては、
- 保証料あり・融資手数料低め
- 保証料なし・融資手数料高め
- 保証料なし・金利や手数料に反映
- 一括前払い型
- 金利上乗せ型
など、費用の見せ方が違います。
そのため、単純に「保証料なしだから得」と判断するのは危険です。
保証料ありと保証料なし、どちらがいい？
保証料ありと保証料なしのどちらがいいかは、資金計画によって変わります。
保証料あり・一括前払い型が向いている人
保証料を一括で払う方法が向いているのは、次のような人です。
- 初期費用を払えるだけの自己資金がある
- 毎月返済額を少しでも抑えたい
- 長く住み続ける予定がある
- 返済期間を長めに組む
- 総返済額を抑えたい
- 繰上げ返済も視野に入れている
一括前払い型は、最初の負担は大きいですが、毎月返済を抑えやすいのが特徴です。
金利上乗せ型が向いている人
金利上乗せ型が向いているのは、次のような人です。
- 初期費用を抑えたい
- 手元資金を残したい
- 注文住宅で追加費用が不安
- 外構費や家具家電費を残したい
- 子育て費用や生活防衛資金を確保したい
- 近いうちに繰上げ返済する予定があまりない
金利上乗せ型は総返済額が増えやすい一方で、家を買うタイミングの現金負担を抑えやすいです。
保証料なし・融資手数料型が向いている人
保証料なしの住宅ローンが向いているのは、次のような人です。
- 初期費用全体を比較できる
- 融資手数料まで含めて安いローンを選びたい
- ネット銀行も検討している
- 金利と諸費用の総額で判断できる
- 保証会社の利用有無を確認したい
保証料なしでも、融資手数料が借入額の2.2％などに設定されている場合があります。
たとえば4,000万円を借りる場合、2.2％の融資手数料なら約88万円です。
保証料0円でも、別の費用がかかることは十分あります。
保証料で後悔しやすいパターン
1. 「保証料なし」だけで選んでしまう
保証料なしと聞くと、お得に感じます。
しかし、実際には融資手数料や金利を含めると、別の住宅ローンの方が安い場合もあります。
住宅ローンは、表面上の「無料」「0円」だけで判断しない方がいいです。
2. 一括払いで手元資金が減りすぎる
保証料を一括で払うと、毎月返済額は抑えやすくなります。
しかし、手元資金が大きく減るのは注意が必要です。
家を買った直後は、思った以上にお金が出ていきます。
特に注文住宅では、外構、カーテン、照明、エアコン、家具家電、引っ越し費用など、後から必要になる費用が多いです。
3. 金利上乗せ型の総額を確認していない
金利上乗せ型は、最初の現金負担を抑えられます。
ただし、長期間返済を続けると、総返済額が大きくなる可能性があります。
初期費用だけでなく、35年間でいくら払うのかも確認しましょう。
4. 融資手数料との違いを理解していない
保証料と融資手数料は別物です。
「保証料が安い」と思っても、融資手数料が高い場合があります。
逆に、融資手数料が安く見えても、保証料や金利上乗せ分がかかる場合もあります。
比較するときは、費用の名前ではなく、最終的にいくら払うかで見ましょう。
住宅ローンの保証料を確認するときのチェックリスト
住宅ローンを比較するときは、次の項目を確認しましょう。
| チェック項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 保証料の有無 | 保証料が必要か、不要か |
| 支払い方法 | 一括前払い型か、金利上乗せ型か |
| 保証料の金額 | 借入額・返済期間ごとにいくらか |
| 金利上乗せ幅 | 年何％上乗せされるか |
| 融資手数料 | 定額か、借入額の何％か |
| 繰上げ返済時 | 保証料の返戻があるか |
| 初期費用 | 契約時にいくら現金が必要か |
| 総返済額 | 最終的にいくら払うか |
| 手元資金 | 家具家電・外構・予備費を残せるか |
特に注文住宅では、保証料だけでなく、外構費やつなぎ融資の費用も含めて見ておくと安心です。
家づくり初心者に伝えたいこと
住宅ローンの保証料は、最初はとてもわかりにくいです。
でも、考え方はシンプルです。
保証料は、住宅ローンを借りるための諸費用の一つです。
大事なのは、保証料があるかないかではありません。
保証料、融資手数料、金利、毎月返済額、手元資金をまとめて見て、家を買った後も安心して暮らせるかを考えることです。
住宅会社や銀行から提示された条件を見たときは、次のように聞いてみるとよいです。
この住宅ローンは保証料がかかりますか？
一括払いですか？金利上乗せですか？
保証料とは別に融資手数料はいくらですか？
保証料・手数料・金利を含めた総支払額では、どのプランが有利ですか？この4つを聞くだけでも、かなり理解しやすくなります。
まとめ：住宅ローンの保証料は「保証会社に払う費用」。総額で比較しよう
住宅ローンの保証料とは、保証会社に保証してもらうために支払う費用です。
ただし、保証料を払っていても、返済できなくなったときに借金が消えるわけではありません。
最後にポイントを整理します。
- 住宅ローンの保証料は保証会社に支払う費用
- 借りる人を守る保険ではなく、金融機関側のリスクを下げる仕組みに近い
- 保証料は借入額・返済期間・金融機関によって変わる
- 支払い方法は一括前払い型と金利上乗せ型がある
- 一括前払い型は毎月返済を抑えやすいが、初期費用が大きい
- 金利上乗せ型は手元資金を残しやすいが、総返済額が増えやすい
- 保証料なし住宅ローンもあるが、融資手数料や金利も確認する
- 保証料と融資手数料は別物
- 注文住宅では手元資金を残すことも重要
- 住宅ローンは保証料だけでなく、総支払額で比較する
保証料は、住宅ローンの中でも見落としやすい費用です。
でも、数十万円〜100万円近く変わることもあるため、家づくりの資金計画ではかなり重要です。
住宅ローンを選ぶときは、金利だけでなく、保証料・融資手数料・手元資金まで含めて比較しましょう。