注文住宅を建てるときに、意外とわかりにくいのが「つなぎ融資」です。
建売住宅やマンションなら、完成した物件の引き渡し時に住宅ローンを実行して支払う流れが比較的わかりやすいです。
しかし、注文住宅では少し事情が違います。
土地を先に買う場合や、建物の着工金・中間金を支払う場合、家が完成する前にまとまったお金が必要になることがあります。
ところが、住宅ローンは基本的に建物完成後、抵当権を設定できる状態になってから実行されることが多いため、完成前の支払いにお金が足りないことがあります。
その一時的な資金不足を埋めるために使われるのが、つなぎ融資です。
SBIアルヒでも、つなぎ融資は注文住宅を建築する場合などに、住宅ローン実行前の土地購入代金・着工金・中間金などの支払いに対応する仕組みと説明されています。
この記事では、つなぎ融資とは何か、注文住宅で必要になるケース、費用や注意点をわかりやすく解説します。
つなぎ融資とは？
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間に必要なお金を一時的に借りるための短期融資です。
簡単にいうと、住宅ローンが下りるまでの“つなぎ”として使うローンです。
注文住宅では、建物が完成する前に次のような支払いが発生することがあります。
- 土地代
- 着工金
- 中間金
- 上棟金
- 建築中の一部支払い
しかし、住宅ローン本体は、建物完成後に実行されることがあります。
このタイミングのズレを埋めるために、つなぎ融資を使います。
土地購入・着工金・中間金が必要
↓
でも住宅ローンは建物完成後に実行
↓
一時的にお金が足りない
↓
つなぎ融資で支払う
↓
住宅ローン実行時につなぎ融資を返済SBI新生銀行でも、つなぎ融資実行後は建物完成後に住宅ローンが融資実行されるまで利息のみを返済し、住宅ローン実行によってつなぎ融資を完済する流れが説明されています。
なぜ注文住宅ではつなぎ融資が必要になるのか
注文住宅でつなぎ融資が必要になりやすい理由は、支払いのタイミングと住宅ローン実行のタイミングがズレるからです。
建売住宅やマンションの場合、完成済みの物件を購入することが多いため、引き渡し時に住宅ローンを実行して支払う流れになります。
一方で注文住宅は、家が完成する前からお金が必要になります。
特に土地から買う場合は、土地の決済が先に来ます。
さらに、建築会社によっては、建物代金を次のように分けて支払うことがあります。
| 支払いタイミング | 支払い内容の例 |
|---|---|
| 土地契約・決済時 | 土地代 |
| 工事請負契約時 | 契約金 |
| 着工時 | 着工金 |
| 上棟時・工事中 | 中間金・上棟金 |
| 建物完成時 | 残代金 |
このうち、土地代・着工金・中間金などを自己資金だけで払えない場合、つなぎ融資が必要になることがあります。
つなぎ融資が必要になるケース
1. 土地を先に購入する場合
注文住宅で一番多いのが、土地を先に購入するケースです。
土地を買ってから建物を建てる場合、土地の決済時点ではまだ建物が完成していません。
そのため、住宅ローン本体がまだ実行されず、土地代をどう支払うかが問題になります。
自己資金で土地代を払えない場合、つなぎ融資や土地先行融資を検討することになります。
2. 着工金が必要な場合
建築会社によっては、工事が始まるタイミングで着工金を支払う必要があります。
着工金は建物代金の一部として支払うお金です。
たとえば、建物価格3,000万円のうち、着工時に30％を支払う契約なら、900万円が必要になります。
この金額を自己資金で用意できない場合、つなぎ融資が必要になる可能性があります。
3. 中間金・上棟金が必要な場合
注文住宅では、工事の途中で中間金や上棟金を求められることがあります。
これも建物完成前の支払いです。
住宅ローン本体がまだ実行されていない段階で数百万円〜1,000万円以上の支払いが発生することもあるため、自己資金だけでは対応できないことがあります。
楽天銀行のつなぎローンでも、土地取得資金、着工金、中間金について最大3回まで分割融資が可能と案内されています。
4. 自己資金を大きく減らしたくない場合
土地代や着工金を現金で払える場合でも、自己資金を大きく減らしたくない人もいます。
家づくりでは、建物以外にもお金がかかります。
- 外構費
- カーテン
- 照明
- エアコン
- 家具・家電
- 引っ越し費用
- 火災保険
- 予備費
手元資金をすべて土地代や着工金に使ってしまうと、完成後の生活が苦しくなることがあります。
そのため、あえてつなぎ融資を使って、手元資金を残す判断をするケースもあります。
つなぎ融資が不要なケース
1. 建売住宅や完成済みマンションを買う場合
建売住宅や完成済みマンションでは、基本的に引き渡し時に住宅ローンを実行して代金を支払う流れです。
そのため、注文住宅のように「建物完成前に大きな支払いが発生する」場面が少なく、つなぎ融資が不要なケースが多いです。
2. 土地代や着工金を自己資金で払える場合
土地代、着工金、中間金などを自己資金で支払える場合は、つなぎ融資を使わなくても進められることがあります。
ただし、自己資金を使いすぎて生活防衛資金がなくなるのは危険です。
「払えるか」だけでなく、「払った後に手元資金が残るか」も確認しましょう。
3. 分割融資や土地先行融資が使える場合
金融機関によっては、つなぎ融資ではなく、住宅ローンを複数回に分けて実行する「分割融資」や「土地先行融資」を利用できる場合があります。
たとえば、住信SBIネット銀行には、1回の申し込みで土地と建物それぞれ2回の融資が可能な「土地先行プラン」が案内されています。
このような仕組みが使える場合、つなぎ融資ではなく、住宅ローンの分割実行で対応できることがあります。
つなぎ融資と分割融資の違い
つなぎ融資と分割融資は似ていますが、仕組みが違います。
| 項目 | つなぎ融資 | 分割融資・土地先行融資 |
|---|---|---|
| 性質 | 住宅ローンとは別の短期ローン | 住宅ローンを複数回に分けて実行 |
| 使う場面 | 住宅ローン実行前の一時資金 | 土地・建物代を段階的に支払う |
| 返済 | 住宅ローン実行時に一括返済 | 住宅ローンとして返済 |
| 金利 | 住宅ローンより高めになりやすい | 住宅ローン金利が適用されることが多い |
| 手続き | 別契約になることが多い | 同じ住宅ローン内で扱うことがある |
| 取扱金融機関 | 限られることがある | 金融機関によって異なる |
どちらがよいかは、金融機関、建築会社の支払い条件、土地購入の有無、自己資金によって変わります。
つなぎ融資しか選べない場合もあれば、分割融資の方が費用を抑えやすい場合もあります。
つなぎ融資にかかる費用
つなぎ融資では、主に次の費用がかかります。
- 利息
- 事務手数料
- 印紙代
- 振込手数料
- 保証料
- 登記関連費用が発生する場合
つなぎ融資は短期間の借入ですが、借入額が大きくなりやすいため、利息や手数料は無視できません。
SBIアルヒの試算例でも、土地購入代金・着工金・上棟金のつなぎ融資に対して、利息や事務手数料などの諸費用が発生する例が示されています。
つなぎ融資の注意点
1. 住宅ローンとは別に費用がかかる
つなぎ融資は、住宅ローンとは別の短期ローンです。
そのため、住宅ローンの諸費用とは別に、つなぎ融資の利息や手数料がかかります。
家づくりの総額を考えるときは、建物価格だけでなく、つなぎ融資の費用も含めて見ておきましょう。
2. 取り扱っていない金融機関もある
すべての金融機関がつなぎ融資に対応しているわけではありません。
りそな銀行の解説でも、つなぎ融資を扱っている金融機関は意外と少ないため、事前に調べておく必要があるとされています。
注文住宅を建てる場合は、住宅ローンの金利だけでなく、つなぎ融資や分割融資に対応しているかも確認しましょう。
3. 住宅ローンの審査とセットで考える必要がある
つなぎ融資は、最終的に住宅ローンで返済する前提で使われます。
そのため、住宅ローン本体の審査に通らないと、資金計画が崩れる可能性があります。
特に注意したいのは、つなぎ融資を使った後に、住宅ローン本審査で問題が出るケースです。
- 転職した
- 車ローンを組んだ
- 残クレで車を買った
- カードローンを使った
- 信用情報に問題が出た
- 建築費が増えて借入希望額が変わった
つなぎ融資を使う場合は、住宅ローン実行まで大きな借入や勤務先変更を避ける方が安全です。
4. 注文住宅の支払いスケジュールを把握していないと危険
つなぎ融資が必要かどうかは、建築会社の支払い条件によって変わります。
同じ建物価格でも、支払いタイミングが違えば必要な資金も変わります。
たとえば、次のような違いがあります。
| 支払い条件 | 資金計画への影響 |
|---|---|
| 契約時・着工時・中間時・完成時に分割払い | つなぎ融資が必要になりやすい |
| 完成時一括払いに近い | つなぎ融資の必要性が低い |
| 土地代が先に必要 | 土地先行融資やつなぎ融資を検討 |
| 自己資金で中間金を払える | つなぎ融資不要の可能性あり |
建築会社を選ぶときは、デザインや性能だけでなく、支払い条件も必ず確認しましょう。
つなぎ融資を使う流れ
一般的な流れは次のようになります。
土地探し・住宅会社選び
↓
資金計画を作る
↓
住宅ローン事前審査
↓
土地契約・工事請負契約
↓
つなぎ融資の申し込み
↓
土地代・着工金・中間金を支払う
↓
建物完成
↓
住宅ローン本審査・契約
↓
住宅ローン実行
↓
つなぎ融資を完済
↓
住宅ローン返済スタートSBI新生銀行でも、つなぎ融資実行後、建物完成後に住宅ローン契約・融資実行を行い、住宅ローンの融資実行によってつなぎ融資を完済する流れが説明されています。
つなぎ融資を検討する前に確認したいこと
つなぎ融資を検討する前に、次の項目を確認しましょう。
| 確認項目 | チェック内容 |
|---|---|
| 土地代の支払い時期 | 土地決済がいつ必要か |
| 建物代の支払い条件 | 契約金・着工金・中間金・残代金の割合 |
| 自己資金 | どこまで現金で払えるか |
| 手元資金 | 家具家電・外構・予備費を残せるか |
| 金融機関 | つなぎ融資・分割融資に対応しているか |
| 金利・手数料 | つなぎ融資の総費用はいくらか |
| 住宅ローン本体 | 最終的に希望額を借りられるか |
| 工期 | つなぎ融資の期間がどれくらいになるか |
特に重要なのは、建築会社の支払いスケジュールを早めに確認することです。
「住宅ローンがあるから大丈夫」と思っていたら、着工金や中間金の支払いで資金が足りない、ということもあります。
つなぎ融資で後悔しやすいパターン
1. 建物価格だけ見て資金計画を組んだ
注文住宅では、建物価格だけを見ていると資金計画が甘くなります。
土地代、外構費、諸費用、つなぎ融資の利息、手数料まで含めて総額を見る必要があります。
2. 金利や手数料を確認していなかった
つなぎ融資は短期だから大したことないと思いがちです。
しかし、借入額が大きく、工期が長くなると利息も増えます。
手数料も含めて、総額で確認しましょう。
3. つなぎ融資に対応していない銀行を選んでしまった
住宅ローン金利だけを見て銀行を選ぶと、つなぎ融資や分割融資に対応していないことがあります。
注文住宅では、金利の低さだけでなく、土地購入や建築中の支払いに対応できるかが重要です。
4. 融資実行までのスケジュールが甘かった
注文住宅では、土地決済、着工、上棟、完成、引き渡しなど、支払いタイミングが複数あります。
金融機関の審査や書類準備が遅れると、支払いに間に合わない可能性があります。
余裕を持ったスケジュールで進めましょう。
まとめ：つなぎ融資は注文住宅の資金ギャップを埋めるためのローン
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に必要なお金を一時的に借りるための短期ローンです。
特に、土地から買って注文住宅を建てる場合や、着工金・中間金が必要な場合に検討することがあります。
最後にポイントを整理します。
- つなぎ融資は住宅ローン実行前の一時的な資金を借りるローン
- 注文住宅では土地代・着工金・中間金で必要になることがある
- 住宅ローン実行時につなぎ融資を返済する流れが一般的
- 短期借入でも利息や手数料がかかる
- すべての金融機関が対応しているわけではない
- 分割融資や土地先行融資で対応できる場合もある
- 建築会社の支払い条件を早めに確認することが大切
- つなぎ融資の費用も家づくり総額に含めて考える
注文住宅は、家が完成する前からお金が動きます。
だからこそ、住宅ローンの金利だけでなく、土地代・着工金・中間金をどう払うかまで考えておく必要があります。
「つなぎ融資が必要かどうか」は、土地を買うタイミング、建築会社の支払い条件、自己資金、金融機関の対応によって変わります。
家づくりを始める段階で、早めに住宅会社と金融機関へ確認しておきましょう。